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초록

영어

This study tests the dynamic interrelationship between trading and rental prices of real estate markets in Korea using the monthly data from January, 1, 1986 to December, 31, 2011. For this purpose we employ both Granger causality test and impulse response analysis based on the vector autoregressive model. Considering the co-integration relationship between national and Gangnam province apartment trading and rental price index, we incorporate the error correction term into the VAR model. The main empirical results are as follows. First, we estimated whether the level variables and returns of national and Gangnam province apartment trading and rental price index are stationary or not. For this we make us of the ADF(Augmented Dickey-Fuller) and PP(Phillips Perron) which is used frequently in financial econometrics areas. According to the unit root test results, there is a unit root in the level variables but not in the returns of national and Gangnam province apartment trading and rental price index. Second, we also studied whether there is a co-integration relationship among the level variables in the national and Gangnam province apartment trading and rental price index. For this, we employ Johansen co-integration test. According to the empirical results, we find that there is a co-integration relationship between national and Gangnam province apartment trading and rental price index with a statistically significant level. Third, in order to the short-run information transmission between national and Gangnam province apartment trading and rental price index, we estimated Granger causality test based on VECM(1) model. We selected lag one(1) based on estimates of bayesian information criteria. According to the Granger causality test, we find that the national apartment trading market has an impact on the change of the national apartment rental market with a statistically significant lever, but not vice versa. In case of Gangnam province’s real estate market, there is a bilateral impact between the trading and rental market but the impact of trading market to rental market is relatively more strong than that of rental market to trading market with statistically significant levels. We also estimated the impact of Gangnam province’s real estate market to national market and the empirical result showed that both the trading and rental market of Gangnam province have an impact on the national market with the statistically significant levels. Fourth, we estimated the impulse response analysis based on VECM(1) to study the persistence of impact between trading and rental market in national and Gangnam province real estate markets. The empirical results show that national apartment rental price reply instantly the new impact took placed in national apartment trading market and this influence persist more than 10 period. National trading market also shows similar response on the news from national rental market. We also find that the trading and rental markets of Gangnam have a strong influence on the national trading and rental markets more than 10 period, but Gangnam's apartment trading index's influence are more dominant. From these empirical results we infer that the change in apartment trading price in national and Gangnam province have much more information than those of rental market prices. We hope these kinds of empirical results would be helpful for the policy maker and investors to set up investment and risk management strategies.

한국어

동 연구는 전국 아파트(APT) 매매시장과 전세시장사이의 동적연관성에 대한 실증분석을 실시하였다. 이를 위하여 1986년 1월부터 2011년 12월 말까지 월별(monthly) 아파트 매매 및 전세가격 자료를 이용하여 VECM(vector error correction model)에 기초를 둔 Granger 인과관계 및 충격반응함수 (impulse response analysis) 분석을 실시하였다. 주요 실증분석결과는 다음과 같다. 첫째, 분석자료의 안정성을 검증하기 위하여 전국 및 강남지역 아파트매매와 전세가격지수의 수준변 수(level variables)와 차분변수에 대한 단위근(unit root) 검정을 실시하였다. 이를 위하여 금융시계열분 석방법에서 일반적으로 사용되는 ADF(Augmented Dickey-Fuller)와 PP(Phillips Perron) 검정을 도입 하였다. 분석결과 전국 및 강남지역 아파트 매매와 전제시장 가격지수의 수준변수는 단위근이 존재하는 불안정한 시계열로 나타났으나 차분변수는 단위근이 존재하지 않는 안정적인 시계열로 나타났다. 둘째, 전국 및 강남지역의 아파트 매매와 전세가격사이의 장기적인 균형관계, 즉 공적분관계(co-integration relationship)가 존재하는지를 분석하기 위하여 요한센(Johansen) 공적분 검증을 실시하였다. 분석결과 전국 및 강남지역 아파트 매매가격과 전세가격사이에는 장기적인 균형관계가 존재하는 것으로 나타났다. 셋째, VAR(1)모형에 기초를 둔 Granger 인과관계분석을 통하여 전국 및 강남지역 아파트 매매가격과 전세시장사 이의 선도-지연관계를 분석하였다. 분석결과 전국 아파트 매매가격은 전국아파트 전세가 격 변화에 강한 예측력을 지니고 있는 것으로 나타났다. 그 반대 현상은 통계적으로 유의한 수준에서 존 재하지 않는 것으로 나타났다. 강남지역의 경우 아파트 매매가격과 전세가격사이에 피드백적인 영향력 을 미치고 있는 것으로 나타났으나, 매매가격의 전세가격에 대한 영향력이 전세가격의 매매가격에 대한 영향력이 상대적으로 더 강한 것으로 나타났다. 또한, 강남지역 부동산시장의 전국 부동산시장에 대한 교차적인 영향력을 분석한 결과 강남지역 아파트 매매시장과 전세시장 모두 전국 아파트 매매와 전세시 장 변화에 강한 예측력을 지니고 있으나, 강남지역 매매가격이 전세가격보다 전국 아파트 매매와 전세시 장에 미치는 영향력이 상대적으로 더 강한 것으로 나타났다. 넷째, VAR(1) 모형에 기초를 둔 충격반응함수(impulse response analysis) 분석을 실시한 결과 전국 아 파트 전세시장은 전국 아파트 매매시장에서 발생한 수익률 충격 한 단위 변화에 대하여 즉각적인 반응 을 보인 후 동 영향력은 10기간 이상 지속되는 것으로 나타났다. 전국아파트 매매시장은 전국 아파트 전 세시장에서 발생한 수익률 충격 한 단위에 대하여 1기간 후 반응을 보인후 동 반응은 10기간 이상 지속 되는 것으로 나타났다. 전반적으로 매매시장의 전세시장에 대한 영향력이 그 반대의 경우 보다 상대적으 로 더 강하고 지속적인 것으로 나타났다. 또한, 강남지역 아파트 매매와 전세시장에서 발생한 수익률 충 격 한 단위에 대하여 전국 아파트 매매와 전세시장은 1기간 후 반응을 보인 후 동 반응은 10기간 이상 지속되는 것으로 나타났으나 강남지역 아파트 매매시장이 전세시장보다 전국 아파트 매매와 전세시장에 미치는 영향력이 상대적으로 더 강한 것으로 나타났다. 따라서 국내 아파트 매매와 전세시장사이에는 대체적으로 전국 및 강남지역 모두 아파트 매매시장의 전 세시장의 영향력이 아파트 전세시장의 매매시장에 대한 영향력보다 상대적으로 더 강한 것으로 나타났 다. 이러한 실증분석결과는 부동산 정책 담당자들의 부동산정책수립 및 부동산 투자자들의 투자전략 수 립에 다소 나마 기여를 할 수 있을 것으로 보여 진다.

목차

국문요약
 Ⅰ. 서론(introduction)
 Ⅱ.분석자료 및 기초통계량 분석
 Ⅲ. 연구방법(Methodology)
 Ⅳ. 실증분석결과
  4.1 VAR(p)모형의 차수(lag) 결정 및 VAR모형 추정
  4.2 VAR(1) 모형 추정 결과
  4.3 Granger 인과관계분석
  4.4 충격반응함수분석
 Ⅴ. 요약 및 결론
 참고문헌(References)
 Abstract

키워드

APT 매매가격 전세가격 Granger 인과관계 충격반응함수 VAR VECM Entrepreneur APT trading & rental market VECM Granger causality impulse response analysis

저자

• 홍정효 [ Chung-Hyo Hong | 경남대학교 경영학부 부교수 ]

참고문헌

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