Earticle

현재의 국내 부동산 개발사업은 부동산담보신탁, 관리형토지신탁, 차입형토지신탁 등을 통해 부동산신탁회사가 참여하는 방식으로 대부분 이루어지며, 부동산신탁회 사가 참여하지 아니하는 부동산 개발사업은 몇 가지 예외를 제외하면 찾기 어렵다. 신탁회사의 부동산 개발사업 및 부동산 PF 거래에서의 업무가 확대되어감에 따라 부동산신탁회사들이 전통적인 신탁업무에서 더 나아가 PF 대주를 위해 신용을 공 여하는 방식으로 그 업무 영역을 넓히고 수익을 창출하려는 시도가 지속적으로 이 루어지고 있다. 특히 금융회사들의 M&A 또는 신규 법인 설립을 통한 부동산신탁 업 진출 역시 활발히 이루어지면서 그러한 시도는 더욱 강화되고 있다. 이에 본고는 부동산 PF 거래에서 신탁이 선호되는 원인에 대해 살펴보고, 최근 부 동산 개발사업에서 부동산신탁회사가 가지는 금융기능 및 그 강화 경향에 대해 본 후, 그에 대한 법률적 당부를 검토하였다. 부동산 개발사업에서 신탁이 선호되는 법률상 원인은 신탁의 도산절연효에 있다. 이로서 PF 대주는 위탁자의 신용위험에서 절연된다. 또한 관리형토지신탁이나 차 입형토지신탁의 경우 사업시행자가 신탁회사로 변경되므로, PF 대주는 신탁회사를 통해 사업 전반을 통제할 수 있다. 나아가 신탁은 법원의 경매에 비해 담보실행이 용이하고 신속하며, 신탁에 소요되는 비용 역시 저당권설정 비용에 비해 상당히 저 렴하다. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률상 신탁회사는 대출업무 및 보증업무를 할 수 없다는 근본적인 한계가 있다. 그러나 부동산신탁회사는 최근 관리형토지신탁에서 PF 대주를 위해 책임준공의무를 부담하거나, 차입형토지신탁에서 고유계정 대여금 의 상환순위를 PF 대출보다 후순위로 하는 등 신용을 공여하는 방식으로 금융기능 을 강화하고 업무 영역을 넓혀가고 있다. 위와 같은 부동산신탁회사의 책임준공의무 부담, 차입형토지신탁에서의 상환순위 조정은 현행 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 및 관련 법령상 위법하다고 보기는 어려워보인다. 다만 이러한 부동산신탁회사의 금융기능에 대한 법적인 논의는 아직 활발하게 이루어지지 않는 것으로 보이며, 이에 대해서는 법령 개정까지 포함 한 심도 깊은 논의가 이루어져야 할 것으로 생각한다.

As of now, most real estate development projects in Korea are carried out with the participation of real estate trust companies, in the forms of real estate security trust, management-type land trust, loan-type land trust, and others. Other than few exceptions, real estate development projects without the participation of real estate trust companies are hardly found. As trust companies’ scope of work in real estate development projects and real estate PF transactions is expanding, real estate trust companies are also taking a step further from their traditional trust business, making continuous efforts to expand their scope of work and generate profits through credit extension for PF lenders. In particular, as financial companies are proactively making entry into the real estate trust business through mergers & acquisitions or establishment of new companies, such efforts to expand their scope of work are being made more often. Against this backdrop, this article explored (1) the reasons why trust is preferred in real estate PF transactions; (2) trends regarding real estate trust companies’ financial functions in recent real estate development projects and the reinforcement of such functions; and (3) legal issues regarding the matter. Trust is preferred in real estate development projects for a legal reason that it has a function of insolvency remoteness. This allows PF lenders to be insulated from the credit risks of trustors. In addition, as for management-type land trust or loan-type land trust, project owners are changed to trust companies, allowing PF lenders to manage the overall project through trust companies. Furthermore, a trust is a type to make easier and faster enforcement of security than court auction. The cost of trust as well is much lower than that of mortgage creation. According to the Financial Investment Services & Capital Markets Act (FSCMA), trust companies face fundamental limitations that they are prohibited from carrying out loan and guarantee-related tasks. Nevertheless, real estate trust companies are expanding their scope of work and reinforcing financial functions through credit extension, for example, by bearing the burden of completion guarantee for PF lenders in management-land trust and by putting repayment of loans in their own bank account behind repayment of PF loans in loan-type land trust. As mentioned above, it is difficult to find it illegal based on the FSCMA that real estate trust companies are bearing the burden of completion guarantee and adjusting repayment priorities in loan-type land trust. However, it seems that there has been no active legal discussion on such financial functions of real estate trust companies, making it necessary for an in-depth discussion on the matter encompassing amendment of law to take place.

우리 나라에 프로젝트 금융 기법이 도입된 지 벌써 20년가까운 세월이 흘렀음에도 불구하고 아직 프로젝트 금융의 본질에 대한 정확한 이해가 부족한 것이 현실이다. 특히 상환청구권이 제한된(limited recourse) 프로젝트 금융과 관련하여 그 제한 상환청구권 중 하나인 완공보증(completion guarantee)에 대해 잘못된 이해가 널리 퍼져있는 것 같다. 완공보증이라는 용어 중 완공이라는 단어에 착안한 탓인지 이는 시공자가 부담해야 하는 것이라고 이해하는 것이 바로 그것이다. 원래 시공자는 공사계약 하에서 완공의 의무를 부담하는 자이므로, 이와는 별도로 완공의 약속을 해야 할 이유가 없다. 그렇다면 도대체 완공보증은 누구에게 무엇을 약속하는 것인가?원래 공사계약 하에서 시공자가 부담하는 완공의 의무와 완공보증에서 완공은 정확히 일치하는 개념이 아니다. 공사계약 하에서 시공자는 일반적으로 어떠한 예견하지 못한 사정이 일어나더라도 정해진 시기에 정해진 금액으로 완공해야 할 의무를 부담하지는 않는다. 불가항력 등의 사유가 발생하면 공기연장도 받을 수 있고 경우에 따라서는 추가 공사비에 대한 권한도 부여된다. 하지만 프로젝트 금융을 제공하는 대주 입장에서는 이러한 예견하지 못한 사정으로 인해 완공이 지연되면 대출원리금 상환의 불확실성이 커지게 된다. 프로젝트의 현금흐름이 거의 유일한 상환재원으로 삼는 프로젝트 금융 대주는 이러한 위험을 가능한 한 줄이고자 한다. 따라서 프로젝트 금융 하에서의 완공보증은 이와 같이 불가항력 등 예견하지 못한 사정의 발생으로 예정된 완공기일이 지연되는 것과 관련한 위험을 해소하기 위한 것이라는 점에서 공사계약 하에서의 시공자의 완공의무와는 그 성격이 다르다. 결국 완공보증은 사업의 이익을 최종적으로 향유하는 프로젝트 사업주들이 부담하는 것이 타당하다고 본다. 한편 완공보증의 법률적 효과는 무엇인가? 즉 당사자들이 완공보증약정에서 구체적으로 완공보증의 법률 효과를 정하지 않은 경우 어떠한 효과를 부여할 것인가는 완공보증은 대주에게 제공하는 것이기 때문에 완공이 정해진 기일까지 성취되지 않아서 대주가 입게 되는 손해 즉 미상환 대출원리금을 완공보증자가 배상하기로 하는 약정이므로, 대주는 자신이 입은 손해를 입증해야만 하는 부담이 있다. 이러한 부담을 피하기 위해 완공보증약정에서 대주는 완공보증자가 손해를 배상하는 것 대신, 일정 기한까지 완공이 되지 않으면 아예 대출원리금 상환을 대신하도록 하는 지급보증 성격의 내용을 규정하기도 한다. 이처럼 완공보증은 완공보증자에게 상당히 부담스러운 약정인데 프로젝트 금융을 성사시키기 위해서 반드시 필요한 것인가? 프로젝트 별로 위험의 종류와 정도가 다르기 때문에 일률적으로 말하기는 어렵겠지만, 공사계약이 공기와 공사비의 확실성을 보장한다면 완공보증 없이도 프로젝트 금융이 가능하다. 따라서 본 연구에서는 완공보증 없이도 프로젝트 금융이 가능한 공사계약은 어떠한 특징을 지니는지를 간략하게 살펴본다. 그러한 공사계약을 한마디로 요약해서 말하자면, 공기연장과 공사비증액 사유를 될 수 있는 대로 줄여서 가능한 한 많은 위험을 시공자에게 전가시키는 계약이라고 말할 수 있다. 이러한 공사계약을 만들기 위해서는 발주자와 시공자 간에 상당히 지난한 협상과정을 거쳐야 하는데, 이러한 시간...

Project finance is the long-term financing of infrastructure and industrial projects andwas introduced into Incheon International Airport Expressway PPP (Public PrivatePartnership) project in 1995 for the first time in Korea. Since then, it has been utilizedvery broadly both in the social overhead capital projects and real estate presale projects. Recently, Korean companies have begun to tap the overseas development marketincluding IPP (Independent Power Project), which involves project finance. Project finance is the advanced method of financing infrastructure and industrialprojects in that the lenders decide their financing, in principle, based upon the cashflows of the project rather than the balance sheets of its sponsors. However, it is acommonplace that the lenders have some kind of limited recourse to the projectsponsors in case where the project company has difficulties in complying with the loanterms. One of such limited recourses is the completion guarantee, which is referred to inKorea as the “undertaking with completion responsibility”, which has been understood tobe borne by the construction contractor. The construction contractor is the one thatalready promised to complete the project within the specified timeframe for a certainprice. Apart from such a promise, why does the construction contractor have to providethe completion guarantee? Is the contractor promising the same contractual obligationborne under the construction contract by the completion guarantee to the lenders? Whatis the legal consequence of the contractor failing to complete the project as promised?The completion guarantee is to be provided not by the contractor but by the sponsorsin that the obligation per se under the completion guarantee is different from thecompletion obligation under the construction contract. The contractor is usually entitledto the increase of contract price as well as the extension of contract period in certain circumstance under the construction contract. However, the lenders would face theshortfall of cash flows that needs to be used for repayment of loan due to theunforeseen circumstances. It is in this context that the completion guarantee is required. In general, the contractor would have no reason to take liability for the loss of thelenders caused by the project cost overruns attributable to unforeseen circumstances. The burden of providing the completion guarantee should lie with the sponsors whowould enjoy the upside potential of project earnings as ultimate project owners. To do without the completion guarantee, the lenders prefer to have an EPC contractwhich ensures the completion of a project within a fixed date for a fixed sum. FIDIC published what so called, the “Silver Book” to accommodate this kind ofdemand from the project financiers in 1999 even though it has another design-build orturnkey form of contract called the “Yellow Book”. The EPC turnkey contract underthe project finance is the contract which imposes much more risk on the contractor thannormal EPC turnkey contract.

책임준공확약형 관리형 토지신탁은 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장에서중요한 비중을 차지해왔으나, 최근 부동산시장 침체와 금리 상승 등으로 관련분쟁이 급증하고 있다. 특히 서울중앙지방법원 2025. 5. 30. 선고 2024가합69485 판결은 신탁회사가 책임준공의무를 지체한 경우 지연손해금이 아닌 대출원리금 전액 상당을 배상해야 한다고 판시하여 시장에 큰 파장을 불러일으켰다. 본 논문은 이러한 최근 판결을 계기로 책임준공확약형 관리형 토지신탁의 법적성격을 명확히 규명하고, 책임준공확약에 따른 손해배상 조항의 법적 효력과 그손해배상 범위를 검토한다. 관리형 토지신탁은 위탁자(시행사)가 사업비 조달의무를 부담하고 신탁회사는대외적 사업주체로서 부동산 개발사업을 수행하는 신탁유형이다. 책임준공확약형 관리형 토지신탁은 여기에 더하여 시공사가 책임준공의무를 이행하지 못할경우 신탁회사가 이를 대신 이행하기로 확약하는 특징이 있다. 이러한 사업구조에서 대주는 신탁계약을 통해 우선수익권을 설정받고, 분양대금 등으로 형성된신탁수익으로부터 대출원리금의 만족을 얻는다. 그러나 신탁회사의 책임준공확약은 단순히 위탁자의 지시에 따르거나 신탁재산의 보존행위만을 하는 전형적인관리형신탁의 범위를 넘어서므로, 일반적 의미의 ʻ관리형신탁ʼ과는 구별되어야 한다. 책임준공확약에서 신탁회사의 의무 불이행 시 배상해야 할 ʻ손해(대출원리금및 연체이자)ʼ의 법적 성격에 관하여 견해가 대립한다. 대주들은 이를 손해배상액의 예정으로 보아 대출원리금 전액을 청구할 수 있다고 주장하는 반면, 신탁회사는 책임준공의무 미이행과 상당인과관계 있는 실제 손해만을 배상하면 된다고 주장한다. 본 논문은 다음과 같은 이유로 후자의 견해가 타당하다고 본다. 첫째, 손해배상액의 예정으로 해석할 경우 신탁회사는 사업 실패 시에도 대출원리금 전액을 보전해주게 되는데, 이는 자본시장법 제55조 및 시행령 제104조 제1항이 금지하는 손실보전행위에 해당한다. 둘째, 금융거래의 전문가인 신탁회사와 금융회사가 강행법규에 위반하는 내용으로 합의했다고 보는 것은 합리적이지않다. 셋째, PF대출의 본질상 대주는 사업 실패의 위험을 원천적으로 부담해야하므로, 신탁회사로부터 원리금 전액을 보장받는다는 것은 일반적인 금융거래관념에 부합하지 않는다. 계약 해석에 있어서는 형식적 문구에만 얽매이지 않고 당사자들의 진정한 의사를 탐구해야 한다. 신탁회사는 토지관리와 자금집행의 역할을 수행할 뿐 실제시공은 건설회사가 담당하며, 건설 현장의 모든 변수를 직접 통제할 수 없다. 신탁회사가 일반 신탁상품보다 약간 높은 수수료를 받기 위해 자신이 통제할 수없는 사업 실패의 위험까지 전적으로 부담하기로 했다고 보기는 어렵다. 오히려당사자들은 신탁회사가 사업의 미완공 위험을 줄이고 준공리스크 해소에 관한책임을 부담하되, 그 불이행 시 실제로 발생한 손해를 배상하기로 합의했다고해석하는 것이 합리적이다. 따라서 ʻ대출원리금 및 연체이자ʼ라는 문구는 손해의구체적 내용과 한도를 예시한 것으로 보아야 하며, 신탁회사는 책임준공의무 지체와 상당인과관계가 있는 범위 내에서만 손해배상책임을 부담한다고 해석함이타당하다. 건강한 부동산 PF시장의 정착을 위해서는 특정 주체에게 모든 위험을 전가하는 방식이 아니라, 사 ...

The trust structure with a guarantee of construction completion plays a key role in Korea?s real estate project finance (PF) market. As the property market weakens and interest rates rise, related disputes have increased. A recent judgment of the Seoul Central District Court (May 30, 2025, 2024GaHab69485) significantly affected the market by holding that a trust company delaying its completion obligation must compensate lenders for the full principal and interest, not merely delay damages. This paper analyzes the legal nature of such completion-guarantee trusts, focusing on whether the trustee?s duty to compensate ?losses (including principal and interest)?? should be interpreted as liquidated damages or actual damages. The paper argues for actual damages, based on three points: (1) treating the clause as liquidated damages could amount to a prohibited guarantee of investment losses under Articles 55 and 104(1) of the Capital Markets Act; (2) it is unlikely that sophisticated financial institutions intentionally entered into an agreement violating a mandatory rule; (3) full reimbursement of principal and interest contradicts PF?s inherent risk-sharing nature and general financial practice. The paper further emphasizes that the parties? true intent should prevail. Since the trust company mainly manages land and funds and does not control on-site construction, it is unreasonable to assume it agreed to take on all project-failure risks merely in exchange for slightly higher fees. Thus, the reference to ?principal and interest?? should be understood as a general indication of possible damages, not a fixed liability amount. The trustee?s responsibility should therefore be limited to losses causally linked to its failure to fulfill the completion obligation. In conclusion, the paper calls for a clearer institutional framework for completion guarantees, fairer risk allocation among PF participants, and stronger mechanisms to stabilize real estate trust financing.