Earticle

이 논문의 제목은 공동주택 공용부분의 하자와 관련한 민사책임이라고 정하였다. 다양한 논의과정을 거쳐서 일정한 법제도가 만들진 이후에 예상하지 못하였던 다양한 법적 문제들이 어느 정도 발생할 것인지를 정확하게 예단한다는 것은 사실상 용이하지 않다고 보아야 한다. 그러함에도 불구하고 당해 법제도의 시행으로 인하여 장래에 지속적으로 불합리한 결과가 발생할 가능성이 있다면 그러한 결과의 발생을 최소화할 수 있는 다양한 방안들이 꾸준하게 모색되어야 할 것이다. 이와 관련하여 구분소유제도는 새롭게 창출된 제도라는 점에서 종래에 발생한 법리적 또는 관련규정상의 문제점들을 면밀하게 파악한다면, 장래에 정립될 구분소유제도는 조금 더 합리적이고 실질적 정의에 합치될 가능성이 높을 것으로 생각한다. 이와 관련하여 현재 우리나라의 주거유형은 대부분 아파트의 형태이고 수도권 등의 대도시의 경우에는 대략 70%를 차지하고 있는 것으로 알려지고 있다. 특히 아파트의 경우에는 주거공간 내지 생활공간으로서의 기능뿐만 아니라 거래가 빈번한 중요한 재산권의 객체로서 인식되고 있지만, 1동의 건물에 다수의 구분소유자들이 필연적으로 거주하여 생활하고 있다는 점에서 전유부분 및 공용부분에 대한 하자의 보수 및 하자보수에 갈음한 손해배상의 문제와 관련한 다양한 법적 문제 등이 발생하고 있다. 본고에서는 공동주택 공용부분의 하자와 관련한 주요한 내용을 검토하면서, 특히 공동주택 공용부분의 하자 및 안정성 흠결로 인하여 발생할 수 있는 문제점과 그 개선방향에 대하여 몇 가지 법적 쟁점을 중심으로 검토하였다.

The title of this thesis is “Civil Liability in connection with the Defect of the Common Sector in Apartment Houses”. It would be difficult at the present moment to predict exactly what problems may arise in the future. However, there should be efforts to find solutions for problems related to regulation of public order so that the risk of causing unreasonable consequences can be minimized. Since the divided ownership system is something that is being newly developed, a thorough examination of past problems can lead to a future's adhesion contract system that is more rational and accords with substantial justice. Over the majority of dwelling pattern in Korea today are apartment houses, namely a shape of apartment, and its percentage of the capital area is approaching 70%. Beyond its simple meaning as residental space, this apartment house is directly connected to the property rights of the people, and since many families live as divided in one building, Defects Liability-interrogation on repair of defects and compensation for damages-has come to the fore as a socially significant problem in case of occurrence of defects of an apartment house. I explained about the main contents of the Defect of the Common Sector in Apartment Houses and dealt with the important contents of the Defect of the Common Sector and Security in Apartment Houses and suggested especially the problems and improvements in connection with the Defect of the Common Sector and Security in Apartment Houses.

하자담보책임에 있어서 집합건물은 집합건물법 제9조와 제9조의2의 하자담보책임 및 존속기간에 관한 규정이 적용되며, 집합건물 중 공동주택의 경우에는 공동주택관리법 제36조의 하자담보책임에 관한 별도의 규정이 적용된다. 분양전환 공공임대주택의 하자담보책임기간의 기산점을 정함에 있어서 집합건물법에 따라 구분소유자에게 인도한 날인 공공임대주택의 임차인이 분양전환 후에 소유자가 되는 분양전환된 시점으로 볼 것인지 또는 공동주택관리법에 따라 임차인에게 인도한 날인 임대시점으로 볼 것인지에 대하여 해석상의 논란이 있다. 일반분양 공동주택과 달리 분양전환 임대주택의 경우, 집합건물법을 적용할 경우에 공동주택관리법을 적용했을 때보다 하자담보책임 기간이 임대기간의 종료 후부터 최대 10년까지 연장된다. 이러한 모순을 해결하기 위하여 집합건물법 제9조의2 제3항에 있던 내용을 제4항으로 변경하고, 제3항에 ‘제2항의 기산점에도 불구하고 「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따라 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 공동주택의 경우에는「공동주택관리법」을 따른다’는 규정을 신설하는 것을 제안한다. 이를 통하여 집합건물법과 공동주택관리법의 하자담보책임의 기산점을 통일화시킴으로써 분양전환 된 공공주택의 하자담보책임의 기산점에 관한 법 적용상의 혼란을 줄일 수 있을 것이다.

The provisions on the liability and duration of defect security under Article 9 and Article 9-2 of the Collective Building Act apply to collective buildings, and separate provisions on the liability for defect security under Article 36 of the Multi-Family Housing Management Act apply to apartment buildings. In determining the starting point of the defect security period for public rental housing, there is a controversy in interpretation as to whether the tenant of the public rental housing becomes the owner after the sale conversion or the lease time, which is the date of delivery to the tenant under the Apartment Housing Management Act. Unlike general-sale apartments, in the case of rental housing converted to pre-sale, the liability period for defect security is extended up to 10 years from the end of the rental period when the Apartment Housing Management Act is applied. In order to resolve this contradiction, it is proposed to change the contents of Article 9-2 (3) of the Collective Building Act to Article 9-2 (4), and to establish a new regulation in the Article 9-2 (3) that "Notwithstanding the starting point of Article 9-2 (2), the multi-family housing supplied for the purpose of converting sales after renting pursuant to subparagraph 1 (a) of Article 2 of the Special Act on Public Housing is covered by the Multi-Family Housing Management Act." Through this, it will be possible to reduce confusion in the application of the Act on the starting point of the defect security liability of public housing converted for sale by unifying the starting point of the defect security liability of the Collective Building Act and the Apartment Housing Management Act.

우리 나라의 전체 주택 중 공동주택의 비율은 66%를 차지하고 있는데 공동주택은 벽과 벽을 사이에 두고 거주하게 되므로 필연적으로 층간소음의 문제가 자주 발생하게 된다. 특히 주택을 완공하지 전에 분양계약을 체결하는 주택선분양제도는 분양자로 하여금 자금을 미리 조달할 수 있도록 함으로써 주택공급의 양적 확대를 이루는데 기여였다. 그러나 건물의 하자여부는 목적물을 인도받은 후에 확인되는 특성상 하자의 확인과 담보책임의 추급을 어렵게 한다. 공동주택의 층간소음의 하자가 발생하면 주택의 설계나 시공상의 하자로 말미암은 경우에는 분양자에게 하자담보책임을 추궁하여야 하고, 준공검사 이후의 관리상의 하자에 대한 책임은 구분소유자나 관리주체가 부담해야 한다. 그리고 공동주택의 구분소유자나 임차인 등의 입주가가 사용과정에서 특이한 생활행태로 말미암아 발생하는 층간소음은 생활방해에 대한 방지청구권이나 불법행위로 인한 손해배상청구권을 행사하여야 한다. 공동주택의 분양계약에서 층간소음으로 인한 하자담보책임에 관하여 살펴 본 결과 분양계약의 법적 성질에 관한 논의와는 별도로 수분양자는 분양자나 시공자에게 집합건물법 제9조에 따른 수급인의 담보책임을 부담하므로 하자보수청구권과 손해배상청구권 그리고 계약해제권을 행사할 수 있다. 공동주택의 층간소음 하자는 주로 바닥, 벽체, 기둥 등의 설치나 시공상의 잘못으로 인하여 발생하는 것이므로 하자담보책임의 존속기간은 공동주택관리법에서의 내력구조부의 하자이므로 중대한 하자인지의 여부와 상관없이 10년이라고 보아야 한다. 집합건물법에 의하더라도 건물의 주요구조부의 하자라고 할 수 있으므로 10년의 제척기간으로서 그 기산점은 전유부분은 구분소유자에게 인도한 날이고, 공용부분은 사용검사일 또는 임시사용 승인일이라고 본다. 공동주택의 층간소음이 하자인지를 판단하기 위해서는 주택이 원래 가지고 있어야 할 성상을 갖추고 있는지 여부에 의해야 한다. 먼저, 당사자가 합의한 성상에 의해서 판단하고, 이러한 합의가 없으면 묵시적으로 전제한 용도에 따라 판단하여야 하며, 합의나 전제한 용도도 없는 경우에는 보충적으로는 통상의 거래관념에 따라 동종의 물건이 갖추어야 할 성상에 따라 판단하여야 한다. 묵시적으로 전제된 용도를 판단함에 있어서 공법상의 규정이나 환경기준 등은 하자판단의 최소한의 기준일 뿐이지만 현실적으로는 가장 중요한 기준으로 작용하고 있다. 그리고 층간소음으로 인하여 공동주택에 하자가 발생하면 수분양자가 공동주택을 제3자에 양도했을 경우 분양계약의 당사자인 수분양자이나 집합건물법은 집합건물의 소유와 관리에 관한 권리가 현재의 구분소유자에게 있음을 전제하고 있는 점에 비추어 하자보수에 직접적인 이해관계를 가지는 현재의 구분소유자인 전득자가 행사하여야 한다. 그리고 공동주택관리법에서는 구분소유자 뿐만 아니라 입주자대표회의도 하자보수청구권이 있지만, 하자보수청구권을 대신하여 손해배상청구를 청구하는 것은 손해의 전보를 위한 금전채권임에 비추어 별개의 제도이므로 구분소유자에게만 인정하여야 한다고 본다.