Earticle

초록

영어

This study aims to examine the feasibility of introducing an idle property tax as a new source of local tax revenue to secure the sustainability of local public finance in the context of deepening low fertility, population aging, and concentration in the Seoul metropolitan area, all of which have intensified the risks of population decline and regional extinction. The current local tax system is primarily structured around the ownership and transfer of real property and therefore does not adequately reflect the negative externalities caused by idle properties—such as long-term vacant houses, empty commercial buildings, and underutilized land—or the resulting weakening of local tax bases. In particular, in areas experiencing population decline, the increase in idle properties disrupts the circulation of the local economy, undermines residential conditions, and increases the administrative and fiscal burdens of local governments. Against this backdrop, this study reviews the structural relationship between population decline and the concentration of local tax revenues in Korea, analyzes the limitations of the current taxation framework for vacant houses under the Local Tax Act, and compares institutional models in Japan and the United States. Japan presents a gradual model that combines deterrence against neglect with incentives for utilization by excluding small residential land from fixed asset tax preferences while also granting special capital gains tax deductions. In contrast, the United States presents a more proactive model that imposes direct economic burdens on long-term vacancies through vacancy taxes or higher property tax rates. Based on this comparative analysis, the study argues that Korea should adopt a dual-track approach to the introduction of an idle property tax: in metropolitan areas, a vacancy-suppression model designed to curb speculative vacancies; and in depopulated regions, a utilization-promotion model that combines adjustments to existing property tax reduction schemes with incentive measures. In addition, the introduction of such a system should take into account constitutional protection of property rights, the principle of no taxation without law, clear standards for taxable objects and exemptions, the earmarking of revenues for public purposes, and coordination with urban, housing, and welfare policies. Ultimately, the idle property tax should not be understood as a mere revenue-raising instrument, but rather as a policy-oriented tax designed to promote the social reintegration of neglected assets while simultaneously contributing to the revitalization of local communities and the reinforcement of local fiscal foundations.

한국어

저출산·고령화의 심화와 수도권 집중의 지속으로 인하여 인구감소와 지역소멸 위험이 확대되는 현실에서는 지방재정의 지속가능성을 확보하기 위한 새로운 지방세 세원이 필요하다. 현행 지방세제는 주로 부동산의 보유와 거래 자체를 과세기초로 삼고 있어, 장기간 방치된 빈집, 공실 상가, 미활용 토지 등 유휴부동산이 지역사회에 초래하는 외부불경제와 지방세수 기반의 약화 문제를 충분히 반영하지 못하고 있다. 특히 인구감소지역에서는 유휴부동산의 증가는 지역 내 자산 활용의 비효율성을 심화시키고, 지역경제의 선순환을 저해하며, 정주여건의 악화와 함께 지방자치단체의 행정적·재정적 부담을 가중시키는 요인으로 작용한다. 본 연구는 우리나라의 인구감소 및 지방세수 현황을 검토하고, 현행 지방세법상 과세체계가 유휴부동산 문제에 적절히 대응하지 못하는 구조적 한계를 분석하였다. 아울러 유휴부동산 관리 및 과세와 관련한 일본과 미국의 제도 사례를 비교·검토하였다. 일본의 경우 고정자산세상 주택용지 특례의 배제와 양도소득세 특별공제를 병행함으로써, 방치 억제와 활용 촉진을 결합한 점진적 제도모형을 보여준다. 반면 미국은 공실세 또는 재산세 중과를 통하여 장기 공실에 직접적인 경제적 부담을 부과함으로써, 방치 자산의 시장 재유입을 적극적으로 유도하는 제도모형을 보여준다. 이러한 비교를 통해 본 연구는 우리나라의 유휴부동산세 도입방안으로서 지역 특성을 고려한 이원적 접근이 필요하다고 본다. 즉, 대도시 지역에는 투기적 목적의 장기 공실을 억제하기 위한 공실 억제형 제도를 도입하고, 인구감소지역에는 기존 재산세 감면 특례의 조정과 세제 인센티브를 결합한 활용촉진형 제도를 도입하는 것이 타당하다. 나아가 제도 설계 과정에서는 헌법상 재산권 보장과 조세법률주의의 원칙, 과세대상과 면제사유의 명확성, 세수의 공공목적 사용, 그리고 도시·주거·복지정책과의 유기적 연계를 함께 고려할 필요가 있다. 결국 유휴부동산세는 단순한 증세수단이 아니라, 장기 방치된 자산의 사회적 재투입을 촉진하고 지역의 생활환경 개선, 도시재생, 지방재정 기반 확충을 동시에 도모하기 위한 정책세제로 접근할 필요가 있다. 따라서 유휴부동산세의 도입 논의는 인구감소시대에 대응하는 지역정책과 지방재정정책의 관점에서 앞으로 검토되어야 할 것이다.

목차

국문초록
Ⅰ. 서론
Ⅱ. 인구감소에 따른 지역소멸 및 지방재정 감소
Ⅲ. 인구감소 대응을 위한 유휴부동산세
Ⅳ. 유휴부동산세의 제도적 과제와 도입방안
Ⅴ. 결론
참고문헌
ABSTRACT

키워드

저자

• 윤현석 [ YOON HYUN SEOK | 원광대학교 교수, 법학연구소 상임연구위원, 법학박사 ] 교신저자
• 김진태 [ KIM JIN TAE | 중앙대학교 조교수, 경영학박사 ] 제1저자

참고문헌

발행기관

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• 간행물명

  원광법학 [Journal of Law research]

• 간기

  계간

• pISSN

  1598-429X

• eISSN

  2508-4526

• 수록기간

  1962~2026

• 등재여부

  KCI 등재

• 십진분류

  KDC 360 DDC 340