Earticle

초록

영어

In compulsory auction procedures, once the decision permitting the sale becomes final, the auction purchaser is granted public reliance, thereby acquiring ownership of the property in a stable and secure manner. By contrast, in foreclosure auction procedures for the enforcement of security interests, the doctrine of public reliance may be denied on the basis of defects inherent in the security interest itself. As a result, the legal status of auction purchasers in such procedures tends to be relatively unstable. Due to this structural distinction, foreclosure auction procedures inherently involve a persistent risk that auction purchasers may lose ownership of the property or suffer economic losses arising from disputes concerning the existence or validity of the underlying security interest. From the perspectives of the reliability of the auction system and the safety of real estate transactions, substantial criticism has been raised regarding this issue. Nevertheless, scholarly discussion focusing on the rational legal position of auction purchasers and on overcoming their structural instability resulting from the absence or limitation of public reliance in foreclosure auction procedures—particularly within the framework of civil execution law—has remained insufficient. Accordingly, a comprehensive and systematic examination from a broader institutional perspective is urgently required. Against this backdrop, this article examines measures for strengthening the legal protection of auction purchasers in foreclosure auction procedures, structuring its analysis around the perspectives of fairness, transparency, and informatization. From the fairness-oriented perspective, this article first considers situations in which a purchaser acting in good faith and without negligence relies on information provided by courts or other public authorities but nonetheless suffers economic harm. In such cases, it is cautiously proposed—by reference to the U.S. principle of the buyer in good faith and relevant legislative approaches in Japan—that courts may bear a partial burden of proof regarding defects in the security interest. Second, the concept of public reliance in foreclosure auctions should be expanded beyond mere documentary accuracy to encompass the purchaser’s substantive and reasonable reliance. From the transparency-oriented perspective, this article notes that under German foreclosure auction law, even where certain defects exist in the auctioned property, a successful bidder who relies on the land register is protected through original acquisition of ownership, a doctrine that demonstrates a degree of rationality. Germany’s strong land registration system and robust recognition of public reliance may therefore serve as an important reference point for improving domestic auction procedures. Furthermore, the instability of purchasers’ legal status resulting from inaccurate or misleading information in auction property descriptions is examined. In this regard, Japan’s mandatory pre-verification system for auction property descriptions conducted by certified appraisers is analyzed, and the introduction of a similar advanced pre-verification system (tentatively titled) tailored to domestic execution procedures and practice is proposed. When examining reasonable protection measures for buyers from the perspective of automation and informatization, first, when examining the introduction of an AI real estate auction information integration, verification, and automation system, from the perspective of a prospective buyer, the so-called three sets of essential documents, i) sale item specifications, ii) current status survey, iii) appraisal report, and iv) copy of the register, and v) various information in various public notices related to these essential documents, can be verified and synchronized in real time and automatically in this system, so this AI system is reasonable in the first place. Third, when an AI real estate auction information integration, verification, and automation system is established, it can protect good-faith and non-negligent buyers, so this AI system is reasonable in this respect as well. Fourth, the introduction of an AI real estate auction information integration, verification, and automation system carries the risk of personal information exposure. Therefore, it is reasonable to keep explicit personal information contained in various auction practice documents confidential to an unspecified number of people in principle, and to allow active parties to view the personal information contained in the auction practice documents after going through authentication procedures. Fifth, the AI ​​real estate auction information integration, verification, and automation system carries the risk of personal information exposure and leakage in the event of successful hacking due to external attacks. Therefore, the introduction of a hybrid technology that combines data masking and rule-based NLP (Machine Learning-Based NLP) and ML (Machine Learning) into the AI ​​real estate auction information integration, verification, and automation system is more reasonable in terms of personal information protection. Sixth, the introduction of a hybrid technology that combines data masking and rule-based NLP (Machine Learning-Based NLP) and ML (Machine Learning) into the AI ​​real estate auction information integration, verification, and automation system is reasonable in that it prevents buyers from suffering damages due to already expired collateral.

한국어

강제경매절차에서는 매각허가결정이 확정될 경우 경매매수인은 공신력을 부여받게 되어 당해 물건의 소유권을 안정적으로 취득한다. 그러나 담보권실행경매절차에서는 담보권 자체의 하자를 근거로 하는 이른바 공신력 부정이 가능한바, 이에 따라 매수인 지위가 상대적으로 불안정한 측면이 있다. 양자 경매절차는 이와 같은 구조적 차이를 토대로 담보권실행경매절차에서는 경매매수인이 당해 담보권 존재 또는 담보권의 유효성과 관련된 분쟁으로 당해 물건에 관한 소유권을 상실하거나 손해를 입을 위험이 상존한다. 이에 관해 “경매제도의 신뢰성” 그리고 “부동산 거래의 안전성” 등의 측면에서 다수 비판이 제기된다. 이에 담보권실행경매절차에서 공신력 부재 내지 제한적 공신력 인정에 따른 매수인의 합리적 지위 및 불안정성 극복 논제를 검토하고자 하였으며 본 논제를 민사집행절차를 중심으로 풀어낸 논의는 다소 활성화되지 못하였다. 이에 큰 틀에서 본 시각에서의 논의는 시급한 실정이다. 또한, 담보권실행경매절차에서 경매매수인의 법적 보호 방안 등을 본고의 논증 구조인 공정성, 투명성, 자동화･정보화의 관점에서 그 개선점 등을 논의하였다. 본고의 논증 구조인 공정성 시각에서의 매수인의 합리적 보호 방안을 검토할 경우 첫째, 당해 담보권실행경매절차에서 선의, 무과실의 매수인이 법원 등으로부터 제공된 정보 등을 신뢰하여 부동산 거래 등을 하였음에도 불구하고 매수인에게 경제적 피해 등이 발생한 경우 ⅰ) 미국의 buyer in good faith 원칙, ⅱ) 일본의 입법론 등을 검토하여 그러한 부분에 관한 입증책임을 법원이 일부 부담하게 하는 방안을 조심스럽게 검토할 필요가 있다. 둘째, 담보권실행경매에서의 공신력 개념은 서류적인 측면에서의 정확성에 국한되는 것보다 당해 매수인의 실질적 신뢰를 포괄할 수 있는 방향으로 확장되는 것이 합리적이다. 투명성 시각에서의 매수인의 합리적 보호 방안을 검토할 경우 첫째, 독일 담보권실행경매에서 당해 경매 물건에 다소 하자가 있다고 할지라도 낙찰자는 해당 등기부를 신뢰한 경우 원시취득으로 보호받게 되는바, 본 법리는 일응 합리성이 개진된다. 둘째, 독일에서의 강력한 등기제도 및 공신력 보장은 우리 경매절차에 관해서도 중요한 개선방안으로 작용할 수 있다. 셋째, 매각물건명세서상 잘못된 정보 등과 같은 투명성 부재에 따른 낙찰자의 지위상 불안정성이 검토될 수 있다. 넷째, 일본은 감정평가사에 의한 매각물건명세서 사전검증시스템이 의무화되어 있는바, 이러한 시스템을 차용하여 감정평가사에 의한 고도의 매각물건명세서 사전검증제도 도입방안(가제)을 우리 집행 절차 및 실무시스템에 부합하도록 도입하는 방안도 합리성이 개진된다. 자동화･정보화 시각에서의 매수인의 합리적 보호 방안을 검토할 경우 첫째, AI 부동산경매정보 통합･검증･자동화시스템 도입방안을 검토할 경우 매수희망자 시각에서 이른바 필수서류 3종 세트인 ⅰ) 매각물건명세서, ⅱ) 현황조사서, ⅲ) 감정평가서, 그리고 ⅳ) 등기부등본, ⅴ) 이러한 필수서류와 관련 있는 각종 공고문 등에서의 각종 정보들은 본 시스템에서 서로 실시간 및 자동적으로 검증･동기화가 가능하게 되는바, 본 AI 시스템은 일응 합리적이다. 셋째, AI 부동산경매정보 통합･검증･자동화시스템 도입방안이 구축될 경우 선의, 무과실의 매수인을 보호할 수 있는바, 이러한 측면에 있어서도 본 AI 시스템은 타당한 측면이 있다. 넷째, AI 부동산경매정보 통합･검증･자동화시스템 도입방안에서는 개인정보 노출 위험성이 있는바, 각종 경매 실무 서류 내의 명확한 개인정보는 불특정 다수에게 원칙적으로 비공개처리하고 적극적 당사자들이 인증 절차 등을 거칠 경우 경매 실무 서류 내의 개인정보를 열람할 수 있도록 하는 방안이 합리적이다. 다섯째, AI 부동산경매정보 통합･검증･자동화시스템에는 외부공격 등에 따른 해킹 성공 시 개인정보 노출･유출의 위험성이 상존하는바, AI 부동산경매정보 통합･검증･자동화시스템에 데이터 마스킹 (Data Masking) 및 규칙 기반 NLP(Machine Learning-Based NLP)와 ML(Machine Learning)을 결합한 하이브리드 기술의 도입방안은 개인정보 보호 측면에서 합리성이 개진된다. 여섯째, AI 부동산경매정보 통합･검증･자동화시스템에 데이터 마스킹 (Data Masking) 및 규칙 기반 NLP(Machine Learning-Based NLP)와 ML(Machine Learning)을 결합한 하이브리드 기술의 도입방안은 매수인 측에게 이미 소멸한 담보권에 따른 피해를 입지 않을 수 있게 되는바, 본 AI 시스템은 합리적인 측면이 있다.

목차

Ⅰ. 서론
Ⅱ. 공신력 부재에 따른 경매매수인 보호상 한계와 공정성, 투명성,자동화･정보화 시각에서의 경매매수인의 합리적 지위 구축 필요성
1. 담보권실행을 위한 경매와 강제경매에서의 공신력 부재 여부
2. 담보권실행경매의 제한적 공신력에 따른 경매매수인의 지위상 한계 및 불안정성
3. 매수인 지위상 한계와 공정성, 투명성, 자동화･정보화 시각에서의 경매매수인의 합리적 지위 구축의 필요성
Ⅲ. 공정성 시각에서의 매수인의 합리적 보호 방안
1. 입증책임의 전환의 필요성
2. 입증책임의 전환방안
3. 공신력 인정 범위의 확장 방안
Ⅳ. 투명성 시각에서의 매수인의 합리적 보호 방안
1. 독일의 강력한 등기제도 검토
2. 독일 부동산 등기부상 공신력 강화에 따른 효과와 그 시사점
3. 매각물건명세서 불투명성(부정확성) 극복을 위한 매각물건명세서 사전검증제도(가제) 도입방안
Ⅴ. 자동화･정보화 시각에서의 매수인의 합리적 보호 방안
1. 인공지능(AI) 부동산경매정보 통합･검증･자동화 시스템(가제) 도입필요성
2. AI 부동산경매정보 통합･검증･자동화 시스템(가제) 도입 방안
3. AI 부동산경매정보 통합･검증･자동화 시스템에서 개인정보 노출･유출문제 극복을 위한 데이터 마스킹･자동 비식별화 처리방안 및 컨소시엄블록체인 도입방안
Ⅵ. 결론
【참고문헌】
[국문초록]
[Abstract]

키워드

강제경매절차 담보권실행경매절차 공신력 공정성 시각 투명성 시각 자동화･정보화 시각 경매매수인의 합리적 지위 독일의 강력한 등기제도 매각물건명세서 사전검증제도(가제) AI 부동산경매정보 통합･검증･자동화 시스템(가제) 도입방안 AI 부동산경매정보 통합･검증･자동화 시스템(가제)에의 데이터 마스킹･자동 비식별화 처리방안 AI 부동산경매정보 통합･검증･자동화 시스템(가제)에의 컨소시엄 블록체인 도입방안 Compulsory auction procedure Foreclosure Auction Procedure Public Reliance Doctrine Fairness-Oriented Perspective Transparency-Oriented Perspective Automation and Information Technology Perspective The Rational Legal Position of Auction Purchasers The German System of Conclusive Land Registration Pre-Verification System for Auction Property Descriptions (Tentative) A Proposal for Introducing an AI-Based Integrated Verified and Automated Real Estate Auction Information System Data Masking and Automated De-Identification Measures for an AI-Based Integrated Real Estate Auction Information System Introducing a Consortium Blockchain into an AI-Based Integrated Real Estate Auction Information System

저자

• 이찬양 [ Lee Chan Yang | 경상국립대학교 법과대학 조교수, 법학박사 ]

참고문헌

발행기관

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