Earticle

초록

영어

After the Act on Ownership and Management of Condominium Buildings (hereinafter “Condominium Buildings Act”) was enacted in 1984, Article 1-2 was added to it to reflect the actual practice where the stores sectioned in commercial buildings are traded as independent stores later in 2003. This Article sets a sectioned store to be the subject of sectional ownership defined under the Condominium Buildings Act in case such store satisfies the independence in structure and use. However, the following issues continued when auctioning the stores which are sectioned by boundary marks or sectional building numbers without any partition walls (the “Open Stores”) : whether an Open Store maintains the independence as a sectional building (especially how much it is blocked by boundary, and whether it is fixed and has the independence in use); if an Open Store lost its independence, whether such independence can be restored; whether an Open Store with no independence from the time of registration was registered as a sectioned store; and if so, whether the auction should be continued and a buyer has legitimate ownership of such store. This article discusses the measures the Auction Court should take and the rationale thereof, as well as the judicial precedents and actual practice with a focus on the Open Stores where (i) it was legitimately registered by satisfying the requirements but later, due to removal of partition walls or boundary marks, completely lost its independence at the time of the auction (“Post-Registration Consolidated/Joint Stores”), (ii) it was legitimately registered by satisfying the requirements and its partition walls or boundary marks had been removed after registration, but the independence of such store can be restored (“Restorable Stores”), and (iii) it failed to satisfy the requirements even from the process of approval for use but is illegitimately or invalidly registered on the building ledger or register (“Fundamentally Anomalous Stores”). The effectiveness of the registration and whether the auction can be continued differ depending on the type of sectional buildings as defined above. Therefore, the Auction Court should examine and categorize the sectional buildings at any stage of the auction procedure through a current status investigation report, appraisal report, correction order, fact-finding, and questioning. However, the Auction Court is an enforcement agency whose capability to investigate and categorize the type of sectional buildings is limited and how the written laws are applied in the actual procedure differs in every circumstance. Hence this article reviewed the relevant precedents and researched the actual practice, including surveys, to analyze the current status and propose how to improve the current issues. After establishing Article 1-2 of the Condominium Buildings Act, it seems that the conceptual partition wall theory that does not require any physical boundary as a requirement for independence is the majority interpretation of the Act. Around the time that Article 1-2 of the Condominium Buildings Act was added, there was a clear trend in court decisions to consider if the independence as a sectional building is maintained by focusing on the temporality of removal and the possibility of restoration rather than focusing on the existence of structural independence. The actual practice largely follows this trend as well. The court precedents state that the registration is null and void in the case of Fundamentally Anomalous Stores, and the buyer cannot obtain ownership in the auction procedure conducted based on such registration. However, if the independence is achieved later by any subsequent completion and legal principle of registration conforming to actual rights, the validity of the registration of said sectional building is recognized from the point when such independence is achieved (no retroactive effect). In the case of Post-Registration Consolidated/Joint Stores, under both judicial precedents and practice, the sole ownership of sectional building becomes extinguished and converted into a co-ownership as their independence as a sectioned store is completely lost (separation abolished). As a result, the auction procedure for such individual sectioned stores cannot continue and must be canceled. In such a case, the ownership and mortgage on each sectioned store will continue to exist in the form of co-ownership in proportion to the share of previously sectioned stores in the consolidated/joint store (the majority theory is to consider the price ratio, not the size of the area ratio). As for the Supreme Court’s precedent, the Supreme Court allows continuing the auction if the sectioned stores with abolished boundaries can be sold in their entirety. However, this precedent lacks to provide any follow-up measures such as merger registration and the actual practice does not have an agreed way. In order to resolve such an issue, this article proposes to establish a new civil execution regulation that allows the Auction Court to have a buyer submit the registration application for merger (registration of change) of each sectional building to the Auction Court upon requesting the registration of change of ownership to the buyer’s name, then send the said application to the registration authority along with the transfer registration request letter. This suggestion is made based on the interpretation that in the case of exceptional sale of sectioned stores in their entirety, the subject of the auction and the right to be acquired by the buyer are not each of sectioned stores but rather “one building with the section after the consolidation as a section for exclusive use.” On the other hand, there are cases where the independence of a sectional building does not exist from the beginning, and it is not supplemented after invalid registration, the auction procedure is canceled because of the complete loss of independence after registration, and no application for auction can be made because of the complete loss of independence after registration. For any creditors who have rights over sectional buildings under the above condition, the registration of each invalid section building should be converted to merger registration and co-ownership on behalf of the owner (the debtor) to apply for auction on the corresponding share. However, no clause under the current Registration of Real Estate Act regulating such measures. Therefore, this article proposes the amendment of the Registration of Real Estate Act reflect such. As for any sectioned stores that lost their independence after registration, but the removal of partition walls or boundary marks is temporary and can be restored easily (Restorable Stores), the current sectioned registration is deemed legitimate, and the auction procedure continues under court precedents and in practice. However, it is not easy to determine the possibility of restoration and the actual practice does not always reflect the judicial precedents. Therefore, fact research on this issue has been conducted, and this article suggests how to improve such downsides in practice. In this case, the auction is continued in recognition of the validity of the registration. However, there is a problem that this measure is likely to make the loss of independence as a permanent state by allowing registration of change of ownership for the buyer without resolving such an issue. In order to solve this problem, this article proposes to establish a new clause that allows the Auction Court to require the buyer to submit the explanatory materials stating that the boundary restoration measures were taken at the time of requesting the transfer registration, then proceed with the transfer registration after acquiring such documents.

한국어

1984년의 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)의 제정 후 집합건물인 상가건물 안의 구분된 점포가 독립하여 거래되는 현실을 반영하기 위해 2003년에 집합건물법 제1조의2를 신설하여 구분점포가 구조상, 이용상의 독립성을 갖춘 경우 구분소유권의 대상이 되게 하였다. 그러나 경계벽을 설치하지 않고 경계표지나 건물번호 등으로 경계를 구분한 소위 오픈상가와 같은 개방형 매장에 대한 경매에서는 그 오픈상가가 독립한 구분건물로서 독립성(특히 경계의 차단성, 고정성과 이용상의 독립성)을 유지하고 있는지, 독립성을 상실하였다면 복원가능성은 있는지, 등록이나 등기 당시부터 독립성이 없는 오픈상가가 구분점포로 등재된 것인지가 문제되는 경우가 많고, 그 결과에 따라 경매절차의 속행 여부와 매수인이 유효하게 소유권을 취득하는지 여부가 문제된다. 본고에서는 오픈상가에 초점을 두고 ① 요건을 구비하여 적법하게 등기되었으나 사후적으로 경계벽이나 경계표지가 제거되어 경매당시 독립성이 완전히 상실된 경우(사후적 합체·합동점포), ② 요건을 구비하여 적법하게 등기되었고 사후적으로 경계가 제거되었으나 원상회복이 가능한 경우(원상회복가능 점포), ③ 사용승인시부터 요건을 구비하지 못하였음에도 위법·무효로 건축물대장 및 등기부에 등재된 경우(원시적 변칙점포)를 중심으로 경매법원이 하여야 할 조치와 그 이론적 근거 및 판례와 실무를 살펴보았다. 위 각 구분건물의 유형별로 등기의 효력과 경매를 진행할 수 있는지가 달라지므로 경매법원은 경매절차의 어느 단계에서든 현황조사서나 감정평가서는 물론 보정명령, 사실조회, 심문을 통해서 이를 심사하고 구분할 필요가 있다. 그러나 경매법원은 집행기관인 한계상 구분건물이 어느 유형에 해당하는지를 심사하여 구별하는 것이 쉽지 않고 실무가 통일되지 아니한 것도 있다. 그리하여 관련 판례는 물론 실무를 조사하고 설문조사까지 하여 현황을 분석하고 그 개선안을 마련하여 보았다. 집합건물법 제1조의2를 신설한 이후에는 독립성의 요건으로서 물리적 경계를 요구하지 않는 관념적 경계벽설이 대세인 것으로 보인다. 판례도 집합건물법 제1조의2 신설을 전후하여 구조상 독립성의 현존을 중시하지 아니하고 철거의 일시성, 복원가능성에 중점을 두어 구분건물로서의 독립성이 유지되고 있는지를 판단하는 것이 명확한 추세이고, 실무도 대체로 동일하다. 판례는 원시적 변칙점포의 경우에는 그 등기가 무효이고, 이러한 등기에 기초한 경매절차에서의 매수인은 소유권을 취득할 수 없다고 한다. 다만 무효행위의 추완 및 실체관계에 부합하는 등기의 법리에 따라 나중에 독립성을 갖춘 경우에는 그 시점부터 구분건물 등기의 유효성을 인정하고 있다(소급효 없음). 사후적 합체·합동점포의 경우에는 구분건물로서의 독립성이 완전히 상실(구분폐지)되어 구분건물로서의 소유권은 소멸하고 공유관계로 전환되므로 개별 구분점포에 대한 경매절차는 속행할 수 없고 경매절차를 취소하여야 한다는 것이 판례 및 실무이다. 이 경우 각 구분점포에 대한 소유권 및 저당권은 합체된 건물에서 종전 구분건물이 차지하는 비율(학설은 면적비율이 아니라 가격비율로 보는 것이 다수)에 상응하는 공유지분 위에 존속하게 된다. 다만 대법원판례는 이 경우에도 구분폐지된 구분점포 전체를 일괄매각할 수 있는 경우에는 경매의 진행을 예외적으로 허용하고 있으나, 실무는 통일되어 있지 않고, 합병등기 등 그 사후대책에 대하여는 언급이 없는 것이 문제이다. 예외적인 일괄매각시에는 경매의 대상과 매수인이 취득하는 권리는 각 구분점포가 아니라 ‘일체화된 후의 구획을 전유부분으로 하는 1개의 건물’이므로 경매법원으로서는 매수인 명의로의 소유권이전등기 촉탁시 매수인에게 각 구분건물의 합병등기(변경등기)를 위한 등기신청서를 경매법원에 제출하게 한 후 이를 이전등기촉탁서와 함께 등기관에게 보낼 수 있는 민사집행법규의 신설이 필요하여 이를 제안하였다. 한편 구분건물의 독립성이 처음부터 부존재하고 사후적으로도 추완되지 아니한 경우 및 사후적으로 독립성이 완전히 상실되었다는 이유로 경매절차가 취소되거나, 같은 사유로 경매신청을 하지 못하는 채권자를 위해서는 소유자(채무자)를 대위하여 무효인 각 구분건물의 등기에 대하여 합병등기와 공유관계로 전환시켜 그 지분에 대하여 경매를 신청할 수 있도록 배려할 필요가 있으나, 현행 부동산등기법에는 그에 관한 근거조항이 없다. 그리하여 본고에서는 이를 위한 부동산등기법의 개정안을 제시하였다. 사후적으로 독립성이 상실된 구분점포 중 구분벽체나 구분표지의 철거 등이 일시적이고 복원이 용이한 경우(원상회복가능 점포)에는 판례와 실무 모두 현재의 구분등기를 적법 유효한 등기로 보고 경매를 진행하고 있다. 다만, 원상회복 가능성을 판단하는 것이 용이하지 아니하고, 실무도 통일되어 있지 아니하여 이에 대한 실태조사와 개선안을 제시하였다. 이 경우에는 등기의 유효성을 인정하여 경매를 진행해 주었으나 독립성이 상실된 상태를 방치한 채 매수인에게 소유권이전등기를 촉탁해 주고 다시 전전 유통되게 함으로써 구분상실이 영구화되게 하는 문제가 있다. 이러한 문제점을 해결하기 위해 경매법원이 매수인 명의로의 이전등기 촉탁시에 매수인에게 경계복원조치를 하였음을 소명하는 자료를 제출하게 하고, 그 이후에 이전등기를 촉탁하는 근거조항의 신설을 제안하였다.

목차

Ⅰ. 연구의 필요성
1. 집합건물법상 구분건물에 대한 연구의 필요성
2. 독립성을 상실한 구분건물(특히 오픈상가) 경매의 문제점과 개선방안 마련의 필요성
Ⅱ. 집합건물법상 구분건물(특히 오픈상가)에 대한 학설, 관련법령의 변천, 판례 및 경매실무
1. 집합건물법상 구분소유권의 개념 및성립요건
2. 집합건물법 제1조의2의 신설 및 개정, 그 취지
3. 구분건물(특히 오픈상가) 경매에 관한 판례 및 실무례
Ⅲ. 구분건물(특히 오픈상가)의 경매실무와 설문조사
1. 경매실무에 대한 조사 및 설문조사의 목적과 결과
2. 경매실무 현황에 관한 조사
3. 오픈상가 경매와 관련한 설문조사 결과
Ⅳ. 집합건물법상 구분건물(특히 오픈상가)에 대한 경매절차에서 유념할 사항및 개선방안
1. 심사의 대상(구분건물 독립성의 존부)과 심사시기
2. 독립성 유무의 판단에서 유념할 사항
3. 심사(사실조사)의 방법과 단계별로 조치할 사항
4. 최종 심사결과에 따른 조치 및 개선방안(입법안 포함)
5. 독립성을 상실한 구분건물의 합병등기를 위하여 경매법원이 할 수 있는 조치 및 등기제도(합체등기) 보완의필요성
[참고문헌]
[국문초록]
[Abstract]

키워드

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 집합건물법 구분소유권 구분건물 구분점포 오픈상가 오픈상가의 경매실무 오픈상가에 대한 경매절차 구분건물의 독립성 독립성의 상실 경계벽 경계표지 건물번호 원상회복가능 점포 구분폐지 일괄매각 구분건물의 합병등기 경매절차의 개선방안 Act on Ownership and Management of Condominium Buildings The Condominium Buildings Act Sectional Ownership Sectional Building Sectioned Store Open Store Actual Practice of Auction on Open Store Auction Procedure on Open Store Independency of Sectional Building Loss of Independency Partition Wall Boundary Mark Sectional Building Number Restorable Store Abolishment of Boundary Sale in Entirety Merger Registration of Sectional Buildings Improvement on Auction Procedure

저자

• 조관행 [ Cho Kwanhaeng | 법무법인(유한) 대륙아주 변호사 ]

참고문헌

발행기관

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