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영어

This paper estimates the relationship between the housing sale prices in the housing markets using a multivariate GARCH and GJR–GARCH model. The data set includes monthly returns in apartments, detached houses, and townhouses from January 2004 to May 2018. The main results are as follows. First, in the analysis of apartment returns, asymmetric volatility is found in three regions: Seoul, Incheon, and Gyeonggi. The correlation coefficient between Seoul and Gyeonggi is higher than between Seoul and Incheon or Incheon and Gyeonggi. Second, in the analysis of detached house returns, the correlation coefficients are smaller than those of apartments, and the estimate of asymmetric volatility is not significant in Incheon. Third, the correlation coefficient between Seoul and Gyeonggi is highest in the townhouse market, whereas the correlation coefficient between Incheon and Gyeonggi is smallest in that market. This result implies that, regardless of the housing type, the correlation between Seoul and Gyeonggi is higher than others.

한국어

본 연구는 서울, 인천, 경기지역을 대상으로 각 주택유형별 지역간 연계성을 분석하고자 매매가격 수익률을 사용하여 다변량 GARCH 분석을 실시하였다. 분석모형은 주택시장에서 비대칭성이 존재한다고 밝혀진 선행여구들을 감안하여 다변량 GARCH 와 다변량 GJR-GARCH 분석도 함께 고려하였다. 먼저 아파트매매시장에 대한 지역간의 상관관계 분석에서는 서울과 경기지역의 상관계수가 서울과 인천, 인천과 경기지역의 상관계수보다 높았으며 그 값도 0.65에서 0.79 수준으로 추정되었다. 이러한 결과는 수도권의 아파트매매시장간 연계성이 매우 강하며 특히, 서울과 경기지역의 동조화 현상이 강하다는 것을 의미한다. 또한 두 시장간의 연계성이 높다는 것은 상호 높은 대체관계가 존재한다는 것으로도 볼 수 있을 것이다. 단독주택매매시장의 분석결과에서는 주택유형 중에서 상관계수 값이 가장 낮은 것으로 나타났으며 서울과 인천, 인천과 경기지역은 0.2정도의 수준인 것으로 보아 두 지역간 연계성이 매우 낮은 것을 확인할 수 있었다. 하지만 아파트매매시장의 결과와 마찬가지로 서울과 경기지역의 상관계수가 타지역의 상관계수보다 높게 분석되었다. 이는 단독주택시장에서도 서울과 경기지역의 동조화 현상이 상대적으로 강하다는 것을 의미한다. 연립주택매매시장의 지역간 상관계수도 단독주택매매시장과 거의 유사한 결과를 보고하고 있으나 단독주택매매시장보다는 추정계수의 값이 다소 높게 나타났다. 종합하면, 지역간 상관관계는 서울과 경기지역이 타지역보다 매우 큰 것으로 볼 수 있으며 주택유형 중 아파트시장이 단독주택이나 연립주택시장보다 연계성이 높다고 할 수 있다. 다시 말해, 서울 지역에 주택수요가 증가하여 주택가격이 상승하게 되면 이를 대체하는 경기지역의 주택수요도 증가하게 되어 두 지역의 주택가격 간에 동조화 현상이 증대되는 것을 의미한다. 하지만 주택 수요자의 주거지 선택 의사결정 과정에 대한 보다 면밀한 분석을 위해서는 지역별 주택유형간 상관관계 분석 및 수도권 이외 지역의 변동성 전이효과 등에 대한 연구가 필요할 것이며 이는 향후 연구과제에서 반영하고자 한다.

목차

Abstract
1. 서론
2. 선행연구 검토
3. 분석모형
3.1. Conditional Constant Correlation GARCH 모형
3.2. Conditional Constant Correlation GJR-GARCH 모형
4. 실증분석 결과
4.1. 데이터
4.2. 아파트매매시장 수익률의 지역간 분석
4.3. 단독 및 연립주택 수익률의 지역간 분석
5. 결론
주
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저자

• 김지혜 [ Kim, Jeehye | 국토연구원 책임연구원 ] 단독저자

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• 간행물명

  한국지역개발학회지 [Journal of the Korean Regional Development Association]

• 간기

  연5회

• pISSN

  1225-9055

• 수록기간

  1989~2026

• 등재여부

  KCI 등재

• 십진분류

  KDC 322 DDC 330