Earticle

초록

영어

The ｢Commercial Building Lease Protection Act｣ guarantees a virtually five-year lease term for each commercial tenant. Aside from the foregoing, this act protects the opportunity to recover the shop key money of existing tenant by preventing the lessor from interfering with the shop key money transaction between the new tenant and the existing tenant. These two schemes should be regarded as being closely related as schemes for the protection of commercial tenants. However, on reviewing foreign legislation cases for the protection of commercial tenant, it can be seen that the concern mainly lies in the continuance of lease. In contrast, South Korean legislations seem to be more interested in protecting shop key money than in guaranteeing the continuance of lease. However, the protection of shop key money should not be the core of the protection of commercial tenants not only because the evaluation of shop key money is excessively subjective, but also because whether the protection of shop key money will be helpful for the protection of commercial tenants in the long term is questionable because shop key money is paid and received between new and old tenants. Eventually, the key to the protection of commercial tenants should be ensuring the continuance of leases. However, simply extending lease periods cannot sufficiently protect commercial tenants because the lease cannot but be terminated one day or other unless it is permanent and cases where shop key money cannot be recovered cannot but occur as the practice regarding the payment of shop key money has already been formed. To solve such a problem, this article is intended to argue the following measures. First, in order to reduce the interest in shop key money in the protection of commercial tenants and to turn the interest toward what merchants basically demand, that is, the continuance of business, shop key money should be objectified further. To this end, rather than subjectively assessing the value of the business rights of the existing tenant by simply paying attention to how much shop key money was paid when the existing tenant began business, the value of the business rights should be objectively assessed focusing on how much the prospective tenant is interested in the business. Second, the issue regarding shop key money should be made transparent. To this end, first, the preparation of a standard shop key money agreement set forth under Article 10-6 of the ｢Commercial Building Lease Protection Act｣ should become mandatory. In addition, the transactions of shop key money should become mediatable by certified realtors so that the prospect tenant can identify information on the market value of the existing business more easily. Third, locational benefits are not something that can be enjoyed by tenants. Therefore, deleting the locational benefits from the coverage of shop key money is desirable; provided that, given the fact that the tenant contributes to locational benefits to some extent through his/her business, inducing the lessor and the tenant to share the value of locational benefits through a separate agreement is also thought to be necessary.

한국어

상가임대차법은 상가임차인을 보호하기 위하여 사실상 5년의 임대차 기간을 보장하는 한편, 신규임차인이 되려는 자와 기존의 임차인 사이의 권리금 거래에 대해 임대인이 방해하지 못하도록 함으로써 기존 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하고 있다. 그런데 상가임차인을 보호하는 외국의 입법례가 주로 임대차의 존속을 중심으로 상가임차인을 보호하는 것과 달리, 우리나라에서는 상가임대차법의 태도와는 별개로 주로 권리금 보호에 관심을 두고 있다는 생각이 든다. 이런 점을 악용하여 이른바 ‘권리금 장사’가 발생하기도 한다. 그러나 상가임차인의 보호에서 권리금 보호가 핵심이 되어서는 곤란하다. 권리금에 대한 평가는 지나치게 주관적일 뿐만 아니라 권리금은 신·구 임차인 간에 지급되는 것이라는 점에서 장기적으로 볼 때 권리금의 보호가 상가임차인의 보호를 담당할 수 있는지 의문이며, 무엇보다 상가임차인을 보호하는 목적은 그 영업을 보호하기 위한 것이기 때문이다. 결국 상가임차인의 보호에서 핵심은 임대차의 존속을 보장하는 것이 되어야 한다. 다만 단순히 임대차 기간을 연장하는 것만으로는 상가임차인을 보호하기 어렵다. 영구적인 존속이 아닌 이상 언젠가는 임대차가 종료될 수밖에 없으며, 이미 권리금의 지급에 관한 관행이 형성된 이상, 권리금을 회수할 수 없는 경우가 생길 수밖에 없기 때문이다. 이러한 문제를 해결하기 위해서는 권리금을 바라보는 시각의 전환이 필요하다고 생각한다.

목차

국문초록
 Ⅰ. 서설
 Ⅱ. 상가임차인의 보호 방식
 Ⅲ. 권리금으로 보호할 대상
 Ⅳ. 상가임차인 보호를 위한 권리금의 지향점
 Ⅴ. 결어
 참고문헌
 Abstract

키워드

저자

• 이홍민 [ Lee, Hong-Min | 가톨릭대학교 법정경학부 조교수, 법학박사 ]

참고문헌

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• 간행물명

  아주법학 [Ajou Law Research]

• 간기

  계간

• pISSN

  1976-3115

• 수록기간

  2007~2026

• 등재여부

  KCI 등재

• 십진분류

  KDC 360 DDC 340