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초록

영어

This study conducts an empirical analysis of the dynamics of the Buyer Superiority Index, which quantitatively reflects buyer sentiment in the housing market. To this end, it applies the structure of the Fama–French three-factor model and incorporates a nonlinear time series framework using the AR(2) ESTAR model. The analysis utilizes monthly data from January 2000 to December 2024. Three explanatory variables are specified: the rent spread (defined as the relative change rate of the jeonse index compared to the housing price index), the price spillover effect from the Gangnam area in Seoul, and the real interest rate. While previous studies have highlighted the roles of the jeonse ratio, interest rates, and spatial spillovers in shaping housing market dynamics, this study aims to quantify their effects on buyer sentiment as measured by the Buyer Superiority Index. In particular, the use of the AR(2) ESTAR model enables the identification of nonlinear responses and regime-switching behavior in buyer sentiment, empirically capturing adjustment delays, threshold effects, and asymmetric dynamics that are often overlooked in linear models. The results show that all three variables are statistically significant. Among them, the rent spread and the Gangnam price spillover are found to be key determinants of buyer sentiment, while the real interest rate also has a meaningful influence on the formation of market-wide expectations. These findings suggest that the Fama– French-style multifactor approach can be effectively extended to the analysis of housing market sentiment indicators, and that its combination with nonlinear dynamic models offers practical value for policymaking and market forecasting.

한국어

본 연구는 주택시장 참여자의 심리를 정량적으로 반영하는 매수우위지수의 동태를 분석하기 위해, Fama –French 3요인 모형의 구조를 응용하고 비선형 시계열모형인 AR(2) ESTAR 모형을 결합한 실증 분석을 수행 하였다. 분석에는 2000년 1월부터 2024년 12월까지의 월간 자료가 사용되었으며, 매수우위지수의 설명변수로는 매 매가격지수 대비 전세지수의 변화율(전세 스프레드), 서울 강남 지역의 가격 전이효과, 실질이자율 등 세 가지 요 인을 설정하였다. 기존 연구들이 전세가율, 금리, 지역 간 전이효과가 주택시장에 영향을 미친다고 지적해온 가운 데, 본 연구는 이들 요인이 매수우위지수에 미치는 영향을 정량적으로 분석하고자 하였다. 특히 AR(2) ESTAR 모형을 활용함으로써 매수심리의 비선형적 반응과 국면 전환 특성을 포착하고, 선형 분석에서 간과되기 쉬운 조정 지연, 임계값 효과, 비대칭 반응 등을 실증적으로 규명하였다. 분석 결과, 세 변수 모두 통계적으로 유의하게 추정 되었으며, 이 중 전세 스프레드와 강남 지역의 가격 전이효과는 매수심리의 핵심 결정요인으로 나타났다. 실질이 자율 역시 시장 전반의 기대 형성에 영향을 미치는 것으로 확인되었다. 이러한 결과는 Fama–French식 다요인 접근법이 매수우위지수와 같은 주택시장 심리지표 분석에도 확장 가능함을 시사하며, 비선형 동태모형과의 결합을 통해 정책 수립 및 시장 예측력 제고에 실질적으로 기여할 수 있음을 보여준다.

목차

요약
Abstract
Ⅰ. 서론
Ⅱ. 선행연구
2.1 다요인 자산가격결정모형과 주택시장
2.2 전세가율 및 전세시장
2.3 강남 프리미엄과 지역 간 전이효과
2.4 이자율과 주택가격
2.5 비선형 동태와 주택시장
Ⅲ. 연구의 내용 및 방법
3.1 분석대상 자료
3.2 분석모형
Ⅳ. 분석결과
4.1 OLS 분석
4.2 AR(2) 분석
4.3 ESTAR 분석
Ⅴ. 결론 및 시사점
REFERENCES

키워드

저자

• 조재호 [ Jae-Ho Cho | 숭실대학교 강사 ] Corresponding Author

참고문헌

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• 간행물명

  차세대융합기술학회논문지 [The Journal of Next-generation Convergence Technology Association]

• 간기

  월간

• pISSN

  2508-8270

• 수록기간

  2017~2026

• 등재여부

  KCI 등재

• 십진분류

  KDC 506 DDC 606